|  | ||||||||
|  | ||||||||
| | ||||||||
| | ||||||||
 |
 |
|
|
|
||
 |
 |
|
||||||||||||||||||
A közös tulajdon megszüntetésénél irányadó szempontok [Ptk. 148. §, 1979. évi 18. tvr. 91. § (1) bek.].
A peres felek házastársak voltak, Zoltán nevű közös gyermekük 1977. július 8-án született. A házastársi együttélésük alatt a felek részben közös, részben pedig jelentős különvagyoni ráfordításokkal kétszintes családi házat építettek az alperes családjától ajándékba kapott telken. Bár a felperes a bontóperben megkötött egyezség alapján jogosult az ingatlan felső szintjének kizárólagos használatára, a volt közös lakásból a gyermekkel együtt elköltözött, és a közös tulajdo 444j93e n megszüntetéseként 540 000 Ft megváltási árat igényelt a lakásban visszamaradt alperestől az 1986. június 16-án előterjesztett keresetében.
A közös tulajdon magához váltással történő megszüntetését az alperes nem ellenezte, vitatta azonban az összegszerűséget, és saját különvagyoni ráfordításainak hangsúlyozásával mindössze 180 000 Ft megvásárlási ár megfizetésére vállalkozott.
Az elsőfokú bíróság a bizonyítási eljárás mérlegelésének eredményeként 485 000 Ft megváltási ár megfizetésére kötelezte az alperest, és a telekingatlanra vonatkozóan - ajándék visszakövetelése címén - támasztott viszontkeresetét elutasította.
Az ítéletet az alperes fellebbezéssel, a felperes pedig csatlakozó fellebbezéssel támadta a marasztalási összeg 180 000 Ft-ra történő leszállítása, illetőleg 507 000 Ft-ra történő felemelése érdekében.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta: az elsőfokú bíróságnak a különvagyoni ráfordítások elszámolását érintő álláspontjával egyetértve 6/10, 4/10 arányban az alperesre kedvezőbb tulajdonszerzést állapított meg, és a 4/10-nyi felperesi tulajdoni illetőség megváltása fejében 500 000 Ft megváltási ár megfizetésére kötelezte az alperest 90 napos teljesítési határidővel. Ennek eredménytelensége esetére pedig a közös tulajdon megszüntetésének másodlagos módozataként árverési értékesítést rendelt el azzal, hogy a legalacsonyabb kikiáltási vételár teljes beköltözhetőségénél 1 250 000 Ft, az alperes bentlakásával pedig 860 000 Ft. A másodfokú bíróság azt is kimondta, hogy az alperes bentlakásával történő árverési értékesítés esetén az alperes a lakásban bérlőként marad vissza.
A közös tulajdon megszüntetésének másodlagos módjával kapcsolatos rendelkezéseket érintően a Legfelsőbb Bíróság elnöke a jogerős ítélet ellen a Pp. 270. §-ának (1) bekezdése alapján törvényességi óvást emelt.
Az óvás alapos.
A közös tulajdon megszüntetésénél elsődlegesen a természetbeni megosztást kell alkalmazni, az esetben viszont, ha erre nincs meg a lehetőség, a Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése értelmében a bíróság a közös tulajdon tárgyát - megfelelő ellenérték fejében - a másik tulajdonostárs tulajdonába adhatja.
A Ptk. fent idézett rendelkezése - amint arra a miniszteri indoklás is rámutat - a gyakorlati és célszerűségi igényeknek megfelelően az értékelési módok közül első helyen szabályozza a megváltást, a bíróságnak tehát elsősorban arra kell törekednie, hogy a közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs szerezze meg a másik tulajdonostárs hányadát. Ez a megoldás mindkét fél szempontjából megfelelőbben biztosítja a méltányos értékek érvényre jutását, mint az árverés, amely valójában kényszerértékesítés, és gyakran azzal az eredménnyel jár, hogy a tulajdonostársak a forgalmi értéknél alacsonyabb térítéshez jutnak, vagy az ingatlan értékesítése más akadályba ütközhet, a végrehajtás pedig bizonytalan ideig elhúzódik. Mindebből az következik, hogy az árverési értékesítés ítéleti elrendelésére csak a legvégső esetben, más megszüntetési módok alkalmatlanságának vagy kizártságának megállapítása után kerülhet sor.
Az alapul szolgáló perben mindkét fél következetes és határozott szándéka arra irányult, hogy a bíróság a felperes illetőségét megváltás ellenében az alperes tulajdonába adja. Az árverési értékesítés iránt kérelmet nem terjesztettek elő, és a másodfokú eljárásban éppen a felperes - akinek lényegesen nagyobb érdeke fűződött a közös tulajdon eredményes megszüntetéséhez - kifejezetten tiltakozott az árverési értékesítés ellen, az alperes pedig ezt a módot csak a felperesre hátrányos, azzal a kikötéssel fogadta el, hogy az ingatlanból kiköltözni nem hajlandó. A fellebbezési tárgyaláson az alperes olyan nyilatkozatot tett, hogy bár jelenleg nem rendelkezik a szükséges megváltási árral, szülei azonban megfelelő anyagi körülmények között élnek, így marasztalása esetén a szükséges pénzösszeget a rendelkezésére bocsátják. Ezt az előadását a tárgyaláson jelenlevő K. I., az alperes édesapja megerősítette, kijelentette, hogy szükség esetén akár 600 000-800 000 Ft-ot is néhány napon belül az alperes rendelkezésére bocsát.
Bár az alperes ezt a teljesítőképességét az összeg letétbehelyezésével vagy más módon nem bizonyította, a tulajdonjog megszerzésére irányuló szándékát fenntartotta, és ezt a felperes nem kifogásolta. A tulajdonába kerülő, végrehajtás alá vont ingatlan pedig az alperest terhelő fizetési kötelezettség biztosítékául szolgál.
Ilyen körülmények között az ítélet szerinti másodlagos árverési értékesítéssel történő megosztási mód - az alperes nem teljesítése estén - a felperesre nézve hátrányos következményekhez vezet. A közös tulajdon megszüntetésének másodlagos módozataként alkalmazott árverési értékesítés elrendelése ugyanis azzal a következménnyel jár, hogy a megváltási ár megfizetésére megszabott teljesítési határidő eredménytelensége esetében a felperes nem kezdeményezhet végrehajtást a marasztalási összeg behajtására, hanem az árverési értékesítést kísérelheti meg az ítéletben foglalt rendelkezések szerint. A közös tulajdonnak az árverési értékesítéssel történő megszüntetése azonban az adott esetben aligha lehet eredményes az alperesi bentlakás, az ezzel együtt is viszonylag magasan meghatározott, a részben beköltözhetőség szerinti érték és a helyi viszonyokra jellemző gyér ingatlanforgalom miatt. Igy a felperes - annak ellenére, hogy az ő érdekeit védi a biztonsági intézkedésként elrendelt árverési értékesítés -, esetleg nem jutna hozzá az őt megillető megváltási árhoz.
A közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó árverési értékesítés elrendelése nélkül viszont a közös tulajdon megváltással történő megszüntetését kimondó ítéleti rendelkezés a marasztalási összegre mint pénztartozásra vezetendő végrehajtási eljárás megkérésének alapot ad, és végrehajtási árverésre is sor kerülhet.
A Vht. 91. §-a (1) bekezdése értelmében az elárverezett ingatlant csak telki szorgalom, telekkönyvileg bejegyzett, illetőleg törvényen alapuló haszonélvezeti jog terheli. Ebből következik, hogy a végrehajtási árverésre okot adó tulajdonos elhelyezési igény nélkül köteles az ingatlant elhagyni. A személyi tulajdonban levő ingatlan elárverezése ugyanis a használati jogosultsággal együtt szünteti meg az adós tulajdonjogát, az árverési vevő számára pedig használati jogosultságot is jelentő tulajdonjogot keletkeztet. Ez pedig igen kedvezően befolyásolja a végrehajtási árverés eredményességét, aminek belátható következménye az adóst a teljesítésre ösztönzi.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (3) bekezdése alapján a rendelkező rész szerint az árverési értékesítést mellőzte. (P. törv. II. 20 417/1990. sz.)
Találat: 1683
